Jagdfieber

Austria Campus – Auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofs im zweiten Bezirk in Wien errichtet Signa sechs Bürokomplexe mit insgesamt 200.000 Quadratmeter Bürofläche. austria-campus.at

© Signa

Austria Campus – Auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofs im zweiten Bezirk in Wien errichtet Signa sechs Bürokomplexe mit insgesamt 200.000 Quadratmeter Bürofläche. austria-campus.at

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Ein schmucker Turm neben dem Hauptbahnhof? Oder doch lieber die Aussicht auf den Donaukanal? Oder besser der neue Campus beim Prater? Unternehmen, die derzeit ein neues Büro suchen, haben in Wien die Qual der Wahl. Die Auswahl ist riesig, an allen Ecken und Enden der Hauptstadt schießen die Bürogebäude aus dem Boden, zudem sind die Preise im internationalen Vergleich durchaus vernünftig. Die Nachfrage wird auch in den nächsten Monaten hoch bleiben, die Vermietungsleistung ist zuletzt nochmals gestiegen. Das lockt Investoren an – so hat die deutsche Allianz Real Estate im Vorjahr das Signa-Projekt The Icon Vienna gekauft; der Preis dürfte rund eine ­halbe Milliarde Euro betragen haben. Interna­tionale Investoren sind längst auf Wien aufmerksam geworden, das vom Wirtschaftsaufschwung und von der Lage als Drehscheibe in Zentraleuropa profitiert. Laut CBRE wurden bis Ende Juni schon rund 123.000 Quadratmeter Büro­flächen in Wien neu vermietet.

»Eine ökologisch nachhaltige Bauweise führt oft auch zu attraktiven Betriebskosten, das bietet Mietern einen wirtschaftlich bewertbaren Vorteil.« Thomas Schanda Leitung Market Research, EHL

»Die teilweise großvolumigen Neubau­projekte erzeugen gerade eine große Vielfalt an qualitativ hochwertigen Erstbezugsflächen«, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung von EHL, das mit Icon, Austria Campus, Messecarree und Brick gleich bei mehreren der prestigeträchtigsten Projekte als Makler genannt wird. Schon jeder zweite Mieter, der mehr als tausend Quadratmeter benötigte, wurde im ersten Halbjahr in einem Neubauprojekt fündig. Kein Wunder: Neben dem erwähnten Icon (drei Türme am Hauptbahnhof) stehen unter anderem ViE im dritten Bezirk und der Austria Campus beim Praterstern als künftige Büro-Hotspots parat. Die rege Vermietungstätigkeit hat zudem den Effekt, dass durch Umzüge gute Flächen für eine Zweit­verwertung verfügbar werden. Apropos: Der starke Wohnungsmarkt in Wien führt dazu, dass ältere Büros, die leer werden, beinahe immer in Wohnungen umgewandelt werden.

Treffpunkt Büro

Elisa Stadlinger von der ÖRAG Immobilien Vermittlung sieht einen Trend zu Büroclustern; Standorte in Form eines Campus werden beliebter. Worauf achten die Mieter sonst noch? Flexibilität der Flächen, unterschied­liche Flächenkonfigurationen und moderne Büronutzungskonzepte sind nach Ansicht von Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE, heute gefragt. Eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist ohnehin unverzichtbar, bevorzugt sollte die U-Bahn in der Nähe sein. Ein Bürohaus im Nirgendwo und ohne gute Infrastruktur ist für Mieter längst unattraktiv. Besonders geachtet werde auf Services und Dienstleistungen am Bürostandort, etwa Kantinen, andere Gastronomie, Supermärkte oder auch Konferenzzentren, meint Stadlinger. Vor diesem Hintergrund können auch die Büros in der Innenstadt punkten – etwa revitalisierte Altbauten. Dort ist die Infrastruktur hinsichtlich Gastronomie und Dienstleistungen ja sehr gut. 

Flexi­bilität ist ein weiteres Verkaufsargument für Büro­immobilien. »Die zunehmende Digita­lisierung der Arbeitswelt hat zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach modernen Office-Nutzungskonzepten geführt«, erklärt Thomas Schanda, Leitung Market Research bei EHL. Individuell gestaltbare Räume für kreatives Arbeiten sowie Serviceleistungen gewinnen daher bei der Standortentscheidung an Bedeutung. Die Anpassungsfähigkeit der Büroflächen lässt sich in der Regel aber nur durch intelligente Haustechnik und clevere Architektur erzielen. »Bei der Ausstattung ist die Kühlung ein Leit­thema«, ergänzt Andreas Ridder. Da gebe es aber oftmals ein Spannungsfeld zwischen Klimaschutz und Komfort: So fordern Mie­ter bisweilen eine Zusatzkühlung, was dem Nachhaltigkeitszertifikat des Gebäudes widersprechen könnte. Das Thema Nachhaltigkeit beschäftige jedenfalls besonders die großen Unternehmen, meint Stadlinger.

»Leider sind aber noch wenige Nutzer zurzeit bereit, dafür zu bezahlen.« Klimaschutz kann sich aber auszahlen, rechnet Schanda vor: »Eine ökologisch nachhaltige Bauweise führt oft auch zu attraktiven Betriebskosten, das bietet Mietern einen wirtschaftlich bewertbaren Vorteil.« Stärker gefragt sind auch gemeinschaftlich genutzte Büros, etwa in Form von Coworking-Projekten. Ein Beispiel: Regus wird in den Icon-Türmen am Wiener Hauptbahnhof Schreibtischplätze anbieten. Wer möchte, kann sich je nach Mietmodell einen fixen Platz reservieren oder einen freien aussuchen. Auch der italienische Coworking-Spezialist Talent Garden drängt gerade auf den heimischen Markt.

Alternatives Angebot

Tatsache ist: Der Markt wird vielfältiger. ­Ein Büro in der Wiener Innenstadt galt bis vor we­nigen Jahren als Nonplusultra – das hat sich geändert, nicht nur wegen der hohen Preise. Rege Bautätigkeit und gute Anbindung gibt es in Stadtvierteln wie rund um den neuen Hauptbahnhof, wo beispielsweise das Quartier Belvedere neue Mieter lockt, in Erdberg und in Wien-Liesing – hier soll das Projekt Silo Plus bis Ende kommenden Jahres finalisiert werden. Oder auch in der Nähe des Flughafens mit Projekten wie dem Office Park 4 und dem Con­corde Business Park, die den Mietern nun mehr Spielraum bei der Auswahl bieten. In Spitzenlagen – also beste Standorte in der Innenstadt – werden Qua­­dratmetermietpreise von knapp 26 Euro verlangt; durchschnittlich liegt dieser Wert für Wien bei knapp 15 Euro. Der Wettkampf macht es jedenfalls für Entwickler und Makler nicht einfacher: »Die Vielzahl an neuen Büro­projekten gibt Mietern die Chance, viele Ob­jekte zu ver­gleichen«, so Elisa Stadlinger (ÖRAG).

»Die Vielzahl an neuen Büroprojekten gibt Mietern die Chance, viele Objekte zu vergleichen. « Mag. Elisa Stadlinger Leitung Büro- und Gewerbeimmobilien, ÖRAG

Neben den klassischen Bürobauten, für die meist große Unternehmen als Ankermieter gesucht (und derzeit leicht gefunden) werden, sind es vermehrt sogenannte Hybridprojekte, die bei Investoren und potenziellen Mietern hoch im Kurs stehen. Der Vorteil: Die Büros befinden sich in einem lebendigen Umfeld, weil dort auch Wohnungen sowie Handelsflächen untergebracht sind. So stellen Prisma und Wiener Städtische gerade ein neues Stadtquartier im zweiten Bezirk, gleich neben Messe, Praterstadion und Wirtschaftsuniversität, fertig: Das Messecarree bietet neben Wohnungen auch Büros. Im Prinzip sind ja die Wünsche von Büro- und Wohnungsmietern gar nicht so verschieden: gute Anbindung, gute Infrastruktur, modernes Ambiente, gute Ausstattung – insofern macht eine gemischte Nutzung Sinn. 

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LIVING Nr. 04/2018
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