© Ossip van Duivenbode

Wohn- und Gewerbeimmobilen – Urbane Quartiere mit gemischter Nutzung

Die meisten Investoren gehen auf Nummer sicher und entwickeln entweder Wohn- oder Gewerbeimmobilen. Doch immer mehr wagen sich an urbane Quartiere mit gemischter Nutzung. Bei Architekten und Kommunen von London bis Wien rennen sie dabei offene Türen ein.

25 . Mai 2022 - By Maik Novotny

Garagen, Autowerkstätten, Lager, ein ehemaliges Vereinslokal der Hell’s Angels. Dazwischen Beton, Kies, Gestrüpp. Was auch immer das Berliner Wort für eine »Gstättn« ist, hier trifft es genau zu. Das 27 Hektar große Areal in Hohenschönhausen schläft, so der Investor mit dem schönen Namen Zeitgeist, den Dornröschenschlaf. Doch Zeitgeist hat große Pläne mit dem Gebiet im Osten der deutschen Hauptstadt, in dem zu DDR-Zeiten eine Haftanstalt der berüchtigten Stasi angesiedelt war.

Bis zu 3.500 Wohnungen im mittleren Preissegment könnten hier entstehen, die sich mit Büros und Gewerbe vermischen. Die Stadt Berlin selbst ist noch skeptisch, denn das Gebiet ist für den »produktionsgeprägten Bereich« reserviert, und solche Reserveflächen sind in heutigen Städten, in denen sich alle Investoren auf den Wohnbau stürzen, rar. Wie die Entscheidung fallen wird, ist noch offen.

KOCHEN MIT KÜNSTLERN

Doch der Mix zwischen Wohnen und Gewerbe – wohl die älteste Grundrezeptur für eine Stadt überhaupt – wird immer öfter als reizvoll wiederentdeckt, auch wenn das Gros der Investoren lieber auf Nummer sicher geht und sich entweder aufs eine oder aufs andere konzentriert. In London hat die Stadtverwaltung selbst die Initiative ergriffen. Hier wird das größte zusammenhängende Gewerbegebiet der Metropole, Old Oak Common, sukzessive mit Wohnen angereichert, ohne das Gewerbe zu vertreiben. Ein erster Masterplan für ein knapp zwei Hektar großes Teilgebiet wurde 2016 beschlossen, hier entstehen für rund 200 Millionen Euro 600 Wohnungen, darunter zwei Hochhäuser mit 17 und 27 Stockwerken.

Ein Grund dafür, dass hier eine neue urbane Mischung angerührt wird, ist die geplante Kreuzung der zwei Hochgeschwindigkeitsstrecken HS2 und Crossrail, einer der größten Bahnknotenpunkte Londons, der das Areal vom vergessenen Hinterhofdasein in die bestens erschlossene erste Reihe katapultieren wird. Zusätzliches Gewürz im Mix ist die Kultur. Im September 2021 wurde hier im Rahmen der London Design Week der Park Royal Design District eröffnet. Von der Old Oak and Park Royal Development Corporation (OPDC) wurden 150 Künstler und 40 Initiativen gefördert, darunter London’s Kitchen, das Künstler und lokale Gewerbebetreiber gemeinsam an die Kochtöpfe brachte.

Deutlich kleiner, aber dafür zentraler und ebenso ambitioniert wird die städtische Mischung am Münchner Ostbahnhof entwickelt. Das Werksviertel auf einem ehemaligen Industrieareal begnügt sich nicht damit, einfach Büroflächen übereinanderzustapeln. Hier soll ein richtiges Stadtquartier mit eigener Identität entstehen. Daher bekommt jeder Bauteil seinen eigenen, sorgfältig konzipierten Charakter. Beim iCampus, einem Teil des Werksviertels, kamen verschiedene Architekten zum Einsatz, um zu viel Monotonie zu vermeiden.

WOHNEN FÜR START-UPS

Auch gewohnt wird auf dem 39 Hektar großen Areal – 1.150 Wohnungen mischen sich unter die 7.000 Arbeitsplätze, hinzu kommen Schulen, Nahversorger, Gastro-nomie und reichlich Kultur. Ein wichtiger Bonus auch für das Gründerzentrum WERK1.4, mit dessen Bau im Oktober 2021 begonnen wurde. »Gründer finden zwar selbst in München relativ leicht Büroflachen, Wohnfläche ist jedoch Mangelware«, so Eric Heppt, Leiter der Projektentwicklung beim Bauherren OTEC. Besonders Start-up-Gründern, die aus dem Ausland kommen, sei der Münchner Wohnungsmarkt schwer zugänglich. »Mit dem WERK1.4 geben wir ihnen sprichwörtlich ein Zuhause im Werksviertel Mitte. Wir schaffen einen Ort, an dem sie sowohl arbeiten als auch wohnen können.«

Die Mischung macht die Stadt – das betont auch die deutsche Architektin und Stadtplanerin Ute Schneider, seit 2021 Professorin für Städtebau an der TU Wien. »Wir müssen in radikalen Nutzungsmischungen denken. Wohnen, Arbeiten, Konsumation und Entsorgung müssen in Zukunft näher zusammen gedacht werden«, sagt sie. Selbst ist sie Partnerin im Büro Kees Christiaanse Architects + Planners (KCAP), das zahlreiche dichte, lebendige und gemischte Quartiere wie die Europaallee direkt neben dem Hauptbahnhof in Zürich realisiert hat. Denn je gemischter ein Stadtquartier, desto anpassungsfähiger und resilienter ist es auch, wenn sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen ändern.

ROSA UND GRÜN

Das hat man auch in Wien realisiert. Hier hat die Stadt 2017 das »Fachkonzept Produktive Stadt« beschlossen, welches in bestimmten Betriebsgebieten auch einen Wohnanteil ermöglicht, sofern der ­Investor dafür ein schlüssiges Konzept ­vorlegt. Gekennzeichnet sind diese Areale im Flächenwidmungsplan als gewerbliche Mischgebiete, aufgrund ihrer Planfarbe auch als »rosa Zonen« bekannt. Grund­gedanke dabei ist, die derzeit gute Rendite im Wohnbau als Anreiz zu nutzen, um das Gewerbe »mitzuziehen« – natürlich nur Gewerbearten, die sich mit wohnenden Nachbarn vertragen.

Bisher sind die rosa Flecken in der Stadt noch wenige, und die Investoren nähern sich ihnen mit Vorsicht. Doch die ersten Vorzeigeprojekte sind schon auf Schiene. In der Pilzgasse in Wien-Floridsdorf entsteht ein Plus-Energie-Quartier des Developers Süba AG: Hier sind rund 14.000 Quadratmeter für Wohnen und 18.000 Quadratmeter für Gewerbe und Büros vorgesehen. Mit Photovoltaik und Bauteilaktivierung – damit die Stadt nicht nur ein Stück mehr rosa, sondern auch ein Stück grüner wird.

Wir müssen in radikalen Nutzungsmischungen denken. Wohnen, Arbeiten und Konsu­mation müssen in Zukunft näher zusammen gedacht werden.

Ute Schneider Stadtplanerin, Professorin TU Wien

Erschienen im Falstaff LIVING Residences 01/2022

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