© Irene Schanda

Trotz allem: Vielfalt bei neuen Projekten

Steigende Zinsen, hohe Inflation, Materialengpässe: Was bedeutet das für neue Wohnungsprojekte? Was machen die Bauträger und entspannt sich dadurch vielleicht sogar die absurde Preisentwicklung?

14 . September 2022 - By Heimo Rollett

Da ging es dahin wie auf der Überholspur einer deutschen Autobahn und dann: Aus! Stopp! Baufirmen konnten keine Fixpreise mehr anbieten, Baustoffe fehlten und überhaupt ist die ganze Weltordnung durcheinander. Das brachte so manche großen gemeinnützigen Bauträger zum Ziehen der Notbremse. Sie stellten alle neuen Projekte vorerst ein.

Baufirmen suchen Aufträge

Im Unterschied zu freifinanzierten Bauträgern bewegen sich die gemeinnützigen in einem engen Korsett an Regeln, sie dürfen nicht zu risikoreich finanzieren (und keine Fixpreise bedeutet mehr Risiko). Aber selbst viele private Developer stoppten ihre neuen Projekte. Was dazu führte, dass die Baufirmen – eben noch aufgrund der Auftragslage und des Personalmangels hart über der Auslastung – mittlerweile bereits telefonisch Aufträge für das nächste Jahr akquirieren. Ihre Auftragsbücher haben noch ein paar leere Seiten. Expert:innen rechnen, dass damit zumindest die Preissteigerung bei den Baukosten ein wenig relativiert wird.

Bleibt ein anderes Sorgenkind, das die Bauträger aktuell belastet. Während die Erhöhung der Zinsen volkswirtschaftlich notwendig gegen die Inflation ist, tut sie den professionellen Immobilienentwickler:innen weh, und auch für fremdfinanzierende Immobilienkäufer:innen wird es teurer.

Das Ganze bedeutet, dass Projekte, die gerade gebaut werden, natürlich fertiggestellt werden und danach kurzfristig etwas weniger auf den Markt kommt. Ist das schlimm? Nicht unbedingt, denn in einem überhitzten Immobilienmarkt kann es ganz heilsam sein, wenn nicht auf Teufel komm raus gebaut wird und – ganz wichtig – wenn es aufgrund der steigenden Zinsen wieder andere Alternativen zur Veranlagung gibt und nicht alle Privaten und Institutionellen in Immobilien investieren und so die Nachfrage und die Preise hoch halten.

Jetzt erst recht!

Dabei sollten wir uns doch um ganz andere Dinge kümmern! Um das Klima, die soziale Nachhaltigkeit, um mehr Grün in der Stadt und weniger Energieverbrauch. Da tun Nachrichten von Projekten, die eben doch umgesetzt werden und auch noch einen irre hohen Nachhaltigkeitsanspruch haben, richtig gut. Klimaneutral und energieautark soll das aktuelle Projekt in der Rudolf-Simon-Gasse 5 in Wien-Simmering werden. 49 freifinanzierte Wohnungen entstehen hier, Gemeinschaftsgärten, Gemeinschaftsdachterrasse, 91 Fahrradabstellplätze und E-Ladestationen sind mitgeplant. Der von Riepl Kaufmann Bammer Architektur geplante Wohnbau soll einen Beitrag für eine urbane, dekarbonisierte und klimaneutrale Zukunft leisten. Umgesetzt wird das mittels Geothermie, also Tiefenbohrungen und Strom, der aus der hauseigenen Photovoltaikanlage kommt. »Das Projekt vereint mehrere Trends: Neben der weitestgehend autarken Energieversorgung holen wir das Grün aus den umgebenden Parkflächen in die Anlage und kreieren Räume für Begegnung und ein nachbarschaftliches Miteinander«, erklärt Michael Klement, CEO des Entwicklers Invester United Benefits.

Holz und Mikroklima

Neues, ebenso Nachhaltiges, gibt es auch bei der Quartiersentwicklung Village im Dritten. Hier entstehen bis 2026 rund 1.900 Wohneinheiten (rund 42 Prozent davon gefördert) auf satten elf Hektar Entwicklungsfläche der Wiener Aspanggründe. Die Pläne für die erste Bauphase sind bereits bekannt, nun wurden die Planer:innen für vier weitere Baufelder bekannt gegeben. Gemein ist ihnen, dass alle in nachhaltiger Holzhybridbauweise errichtet werden. Dabei handelt es sich nicht um einen reinen Holzbau, die Teile, die in Beton Sinn machen, werden halt anders ausgeführt – etwa Sockel oder Erschließungskerne. In den Innenräumen aber sorgt der Baustoff Holz, zum Beispiel bei Decken, Zwischenwänden oder Stützen, für ein angenehmes Wohn- oder Arbeitsklima und ermöglicht gleichzeitig hohe Flexibilität beim Bau. Begrünte Dachterrassen und Dächer, bepflanzte Innenhöfe und teilweise begrünte Fassaden tragen zu einem verbesserten Mikroklima bei.

Preise beginnen zu stagnieren

Auch bei anderen Baustellen geht es trotz Hindernissen fahrplangemäß dahin. Ein Sinken der Kaufpreise ist derzeit noch nicht sichtbar, die Preise stagnieren allerdings teilweise. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauwohnungen in Wien liegt bei 5.732 Euro pro Quadratmeter. In Niederösterreich, der Steiermark, dem Burgenland und in Oberösterreich liegt dieser Durchschnittswert bei rund 3.800 Euro, wie eine aktuelle Erhebung der Bauträgerdatenbank  Exploreal zeigt. Darin heißt es für Wien: »Der mittlere Verkaufspreis von Eigentumswohnungen ist im Zeitraum von Juli 2021 bis Juni 2022 im Vergleich zum vorherigen Zeitraum April 2021 bis März 2022 gleich geblieben und liegt bei 5.732 Euro pro Quadratmeter. Der Preis von freifinanzierten Mietwohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert und beträgt nun 13,57 Euro pro Quadratmeter.« Mit den Exploreal-Daten lässt sich im Übrigen auch bestätigen, was Karina Schunker, Geschäftsführerin EHL Wohnen, bereits Anfang des Jahres beobachtet hatte: Der Trend geht wieder zu größeren Wohnungen mit mehr Zimmern. Corona sei Dank!

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