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Stadtflucht: Ein Virus als stärkster Treiber

Die Corona-Pandemie hat den internationalen Immobilienmarkt in seinen Grundfesten erschüttert. Allein in New York haben mehr als 400.000 Menschen die Großstadt verlassen – und wohnen nun in Suburbs und ländlichen Regionen. Die sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen dieser Stadtflucht sind gewaltig.

19 . Oktober 2020 - By Wojciech Czaja

Eine Woche vor dem Lockdown hat ­er einen gebrauchten Mercedes GLC 300 mit Anhängerkupplung gekauft, einen U-Haul-Cargo-Trailer gemietet und sein ganzes Hab und Gut, private Dinge wie auch Arbeitsutensilien, bis zum letzten Kubikzentimeter hineingestopft. »Ich lebte bereits ein paar Jahre in San Francisco, tolle Lage, hoch dotierter Job, und hatte eine Fernbeziehung mit meiner Freundin Anna, die zum damaligen Zeitpunkt noch in Washington, D.C., wohnte«, sagt Phil Salesses. »Doch mit der Verschlimmerung der Covid-Situa­tion war klar, dass ich dem Gefängnis Großstadt entgehen muss. Und ja, der Blick nach China und Europa zeigte uns, dass uns in der Tat schlimme, dramatische Monate bevorstehen würden.«

Eine Woche lang war er unterwegs: Highway 80 nach Osten, durch Salt Lake City, Omaha, Des Moines, Chicago, Cleveland und Pittsburgh, bis er nach 2817 Meilen, mehr als 4500 Straßenkilometern, die US-amerikanische Hauptstadt erreichte. Anna stieg mit ein paar Kisten und Koffern ins Auto, gemeinsam machten sie es sich in einem Kuhdorf namens Newburg, Maryland, eine gute Autostunde südlich von Washington, D.C., in einem gemieteten Bauernhof gemütlich. »Genau so, wie man sich’s vorstellt. Mit knarrenden Holzböden, einem kleinen Gemüsegarten, den wir angelegt haben, und einer wirklich schwachen Internet-Verbindung, denn am Land sind Highspeed-Kabel und Glasfasernetze noch Lichtjahre entfernt.« Die Geschichte des 35-jährigen Hightech-Entwicklers und Produktmanagers in der Fintech-Branche ist kein Einzelfall.

In etlichen dicht besiedelten Städten wie etwa San Francisco, Chicago und vor allem New York, die zu den beliebtesten und attraktivsten Lebens- und Arbeitsorten in den USA zählen, sinken die Bevölkerungszahlen dramatisch – und mit ihnen die Immobilienpreise für Miete und Kauf. Laut dem New Yorker Real-Estate-Unternehmen Douglas Elliman ist ­ die Anzahl von Immobilien-Transaktionen schlagartig um mehr als die Hälfte zurückgegangen, im Bereich von Apartments sogar um drei Viertel (Stand Hochsommer) – und das bei einem durchschnittlichen Preiseinbruch von 17 bis 20 Prozent.

»Meine Mietwohnung in San Francisco kostete zuletzt knapp 8000 Dollar pro Monat«, erinnert sich Phil, der sein ehemaliges Zuhause kürzlich in einer Online-Anzeige fand: »Nun steht die Wohnung immer noch leer und wird mittlerweile um 5000 Dollar angeboten, drei Monate mietfrei noch dazu!« Ähnliche Angebote, die weit unter dem üblichen Verkehrswert auf den Markt gebracht werden, sind auch in New York zu finden. Und sie werden immer mehr. Laut UrbanDigs, einer Plattform, die ­Immobiliendaten für ganz New York City verwaltet, landen allein in Manhattan jede Woche 550 neue Objekte auf dem Markt – fast doppelt so viele wie im Vergleichszeitraum 2019.

Die sozialen und wirtschaftlichen Folgen für die Großstadt sind dramatisch. Der U.S. Postal Service verzeichnete in New York City seit März 2020 eine Vervielfachung an Nachsendeaufträgen, Tendenz stark steigend. Und aus den ag­gregierten Smartphone-Daten haben Forscher entschlüsselt, dass seit dem Lockdown rund fünf Prozent der Bevölkerung den Big Apple verlassen haben – das sind mehr als 400.000 Menschen. Die am meisten favorisierte Ersatzheimat ist laut einer Studie der »New York Times« der Bundesstaat Florida mit Miami, Orlando, Tampa Bay und Fort Lauderdale. Unter den beliebten Exilen finden sich aber auch Boston sowie die Suburbs von Chicago, Los Angeles und Washington, D.C.

»Für die wirklich großen, prosperierenden Städte«, sagt der amerikanische Wirtschafts­forscher Richard Florida, der an der University of Toronto Urban Economy unterrichtet, »ist das in gewisser Weise eine Chance zur Selbstheilung vom jahrelangen oder jahrzehntelangen ökonomischen Hype, der hier vor­ge­herrscht hat. In der Krise kann sich der überhitzte Immobilienmarkt wieder ein bisschen erholen. Das ist ohnehin nur eine vor­übergehende Erscheinung. Die guten und resilienten Städte werden das locker überleben.«

Laut Douglas Elliman ist die Anzahl von Immobilien-Transaktionen schlagartig um mehr als die Hälfte gesunken, im Bereich von Apartments sogar um drei Viertel.

Die Sache hat nur einen Haken: Die meisten Menschen ziehen nicht wie Phil Salesses in strukturschwache Regionen mit schlechter Infrastruktur und oft mittelmäßigen Berufsaussichten, wo sie auf diese Weise zu einer Stärkung der geografischen Lage beitragen würden, sie lassen sich stattdessen lieber im Speck­gürtel nieder, in den sogenannten Suburbs. In vielen Vororten und Kleinstädten in der Metropolregion New York ist die Nachfrage nach Wohnraum in der Zwischenzeit so stark angestiegen, dass kein einziges verfügbares Objekt mehr auf dem Markt ist.

Mit etwas Glück wird man aber noch fündig: In East Orange, New Jersey, gab es im August für ein Vier-Zimmer-Haus sage und schreibe 97 Besichtigungen und 24 offizielle Kaufangebote. Dadurch konnte das Haus 21 Prozent über seinem eigentlichen Marktwert verkauft werden. Und in Valley Stream, Long Island, haben sechs Interessenten eine halbe Million Dollar für ein auf Facebook inseriertes Einfamilienhaus geboten – ohne das Objekt zuvor besichtigt zu haben.

»Damit wird das Wertegefüge zwischen Stadt und Umland in seinen Grundfesten massiv erschüttert«, sagt Harald Katzmair, Sozialwissenschaftler und Geschäftsführer des Wiener Forschungsinstituts FASresearch. »Plötzlich sind die Suburbs ideell und emotional mehr wert als Manhattan.« Ähnliche Phänomene seien auch in anderen US-Städten sowie etwa in London und im Großraum Paris zu beobachten. Die Probleme liegen jedoch bei Weitem nicht nur in den hier fallenden und dort explodierenden Grundstücks- und Immobilienkosten, ­sondern reichen weit darüber hinaus.

»Ballungsräume und Menschen, die auf engstem Raum in großer Dichte zusammenleben, sind eine Brutstätte für soziale, kulturelle, politische, technische und nicht zuletzt wirtschaftliche Innovation«, so Katzmair. »Wenn wir die Ballungsräume gerade jetzt verlassen und unsere Lust und Libido am innovativen Tun und Denken verlieren, wo China dabei ist, uns mit neuen Technologien und künstlicher Intelligenz zu überholen, dann sehe ich für die westliche Welt eine Riesengefahr.« Zum durcheinandergewirbelten Immobilienmarkt und zur stark reduzierten Innovationslaune gesellen sich im ländlichen und suburbanen Raum auch andere Phänomene wie etwa geringere Status-Ökonomie, geringerer Pro-Kopf-Konsum und eine generell langsamere Wirtschaftsentwicklung. Katzmair: »Wirtschaftlich und wertschöpfungstechnisch steuern wir mit der aktuellen Entwicklung auf eine Katastrophe zu.«

Ähnlich ist die Situation auch in Großbri­tannien. Laut »Global Buyer Survey 2020« des Immobilien-Consulters Knight Frank geben 45 Prozent der Befragten an, in Zukunft in ein Einfamilienhaus ziehen zu wollen, während sich 36 Prozent gerne von ihrer Wohnung ­beziehungsweise von ihrem innerstädti­schen Apartment trennen möchten. Und »The ­London Economic« berichtet, dass bereits 250.000 Einwohner die Stadt verlassen haben, um sich am Land und an der Küste niederzulassen. Hamptons International prognostiziert in der City of London für das Jahr 2021 eine Wertminderung um ein Prozent – und das in einer Stadt, deren Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um 53 Prozent in die ­Höhe geschossen sind.

»In den wirtschaftsliberalen, kapitalistisch getriebenen Ländern wie USA und Großbritannien hat die Corona-Pandemie voll zugeschlagen«, sagt die österreichische Raumforscherin Gerlind Weber, die die internationalen Kassandra-Rufe aber nur ungern auf die Alpenrepublik übertragen sehen möchte. »So etwas wird in Österreich und in vielen Ländern in Kontinentaleuropa nicht passieren, denn wir haben eine weitaus trägere Mobilitätskultur, zudem ist der österreichische Markt viel protektionistischer.« Weber rät, die Entwicklungen in Übersee nicht zur Orientierung heranzuziehen. Aber sie sind gute Seismografen, die darstellen, wie gewaltig die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die wirtschaftliche Produktivität einer Region sein können. Phil Salesses hat mittlerweile die Nase voll vom Landleben.

Schuld daran sind weder die Würmer in seinen Salatköpfen noch die vielen Kilometer zum nächsten Supermarkt. »Die Internet-Verbindung war so schwach, dass sie uns in unserer beruflichen Tätigkeit massiv beeinträchtigt hat. Das ging so nicht weiter.« Heute wohnen Phil und seine Freundin Anna in einer Kleinstadt in der Nähe von Alexandria, Virginia, irgendwo in den Suburbs, wo sie dem Virus und der einstürzenden Wirtschaft aus dem Weg gehen können. Eine Rückkehr in die Großstadt kommt für die beiden vorerst nicht infrage.

LIVING Nr. 06/2020

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