Luxus-Renovierung: Der Club der neuen Zimmer

Ein kleiner, aber heim- und ferntückischer Virus hat die Hospitality-Branche weltweit zum Erliegen gebracht. »40 Prozent der Betriebe in Wien haben Angst, dass sie die nächsten sechs Monate nicht überleben werden«, sagt Michaela Reitterer, Präsidentin der Österreichischen Hoteliervereinigung. In manchen Städten und Hotelsegmenten sind die Zahlen noch dramatischer, da schließen 60 bis 75 Prozent der Beherbergungsbetriebe eine Insolvenz nicht aus. Und selbst in der renommierten Ballermann-Destination Mallorca stehen derzeit 60 bis vor einem Jahr noch gut gebuchte Häuser zu vergleichsweise moderaten Preisen zum Verkauf. 

Die ersten vifen Pleitegreifvögel drehen bereits ihre Runden. Das Wiener Unternehmen JP Immobilien, das selbst einige Hotels wie das »25hours« und »The Guesthouse« in Wien oder das »Bikini Island Resort« in Port de Sóller besitzt, hat kürzlich den JPI Hospitality Investors Club ins Leben gerufen. Die geplante Mission: Gemeinsam mit potenten und gleichgesinnten Investoren will sich der Club nach leer stehenden, in Schieflage geratenen Hotels in ganz Europa umsehen und die Gunst der Corona-Stunde nutzen, um diese zu einem günstigen Preis zu erwerben, zu refurbishen, zu redesignen und zu rebranden. Anschließend sollen diese mit einem bonitätsstarken Betreibervertrag ausgestattet werden, um sie dann in ein paar Jahren, wenn die Anlaufphase erst einmal geschafft ist, gewinnbringend weiterzuverkaufen. 

»Die Corona-Krise ist eine harte Zeit, bringt aber auch eine gewisse Marktbereinigung, die die schwächsten Player aussiebt«, sagt Daniel Jelitzka, Executive Partner des neuen Clubs. »Betroffen davon sind meist ältere, strukturschwache Hotels, die den Anschluss an neue Entwicklungen im Leisure- und Business-Tourismus versäumt haben. Wir wollen genau diesen Häusern neues ­Leben einhauchen.« Zu den wichtigsten Kriterien zählen Toplage in attraktiven Euro-Destinationen, eine Mindestgröße um die 80 bis 100 Zimmer sowie Möglichkeiten für eine nachträgliche Drittverwertung. Und, so Jelitzka: »Wir suchen keine Baustellen und keine Projektentwicklungen, sondern ausschließlich betreiberfreie, aber grundsätzlich betriebsbereite Häuser, die wir lediglich entstauben, kosmetisch bearbeiten und neu branden müssen.« 

Der JPI Hospitality Investors Club soll sich aus nationalen und internationalen institutionellen Investoren zusammensetzen – darunter etwa Immobilienprofis, Family-Offices sowie prominente Privatiers. JP Immobilien selbst ist ebenfalls mit im Spiel. Das Mindestinvestment, um in den Club aufgenommen zu werden, beträgt eine Million Euro. Das geplante Gesamtinvestment für Ankäufe und Refurbishment-Investitionen – bestehend aus Equity und Fremdkapital – beläuft sich auf 250 bis 300 Millionen Euro. 

»Wir haben uns viel vorgenommen, aber das ist ja auch ein seriöses, mittelfristiges und sehr spannendes Projekt«, sagt Jelitzka, der es auf individuelle, charakteristische Lifestyle-Hotels abgesehen hat. Angestrebt ist ein Portfolio mit rund einem Dutzend Hotels – jeweils »one of a kind« – in Städten und Leisure-Destinationen. »Nach fünf bis sieben Jahren ist Schluss. Dann wollen wir die revitalisierten Hotels wieder verkaufen und unsere anfängliche Investition mit etwas Glück verdoppelt haben.« 

Mit an Bord sind der langjährige Private-Equity-Manager Lukas Euler-Rolle, der Hotel- und Gastronomie-Manager Gebhard Schachermayer, Europas größter Hospitality-Berater PKF hotelexperts, die Lifestyle-Hospitality-Profis rund um 25hours und Bikini sowie die beiden Architekturbüros BWM aus Wien und Monoplan aus Zürich, die sich um die Architektur und Interior-Gestaltung der derzeit maroden Hotelpatienten kümmern werden. Insgesamt sollen 10 bis 14 Hotel­häuser aufgekauft und als individuelle Lifestyle-Einzelstücke für die Zeit nach Corona aufgepäppelt werden. Im Sommer, so die Investoren, wolle man die erste Refurbishment-Baustelle in Angriff nehmen. 

»Das potenzielle Angebot ist aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Lage am Hotelmarkt enorm«, sagt Lukas Euler-Rolle. »Derzeit haben wir rund 250 Hotels in Vorprüfung, täglich kommen fünf neue dazu. ­Da sind schon ein paar tolle Schmuckstücke darunter. Dass die Hotellerie in zwei, drei Jahren wieder zurückkommt, ist unstrittig. Wir nützen das historische Zeitfenster bis dahin und wecken einige Häuser aus dem Dornröschenschlaf.« 

Die Chancen stehen gut: Schon jetzt werden 50 Prozent der weltweiten Über­­nach­tungen allein in Europa getätigt. Mit dem Einbruch der Flugbranche werden die Europäer das interkontinentale Reisen mit Sicherheit zusätzlich stärken. Die ersten Destinationen, auf die man bereits ein Auge geworfen hat, sind schon fast fix: Porto, Cor­tina und Palma de Mallorca.