© Lukas Ilgner

Altbauten haben Charme und Einzigartigkeit. Doch worauf muss man bei einer Altbau­sanierung und im Umgang mit dem Denkmalschutz besonders achtgeben? Darüber sprechen der Architekt und Denkmalpflegeexperte Manfred Wehdorn, der Immobilienspezialist und Winegg-Prokurist Hannes Speiser sowie die Haustechnik-Planerin und Allplan-Chefin Susanne Schindler.

08 . August 2022 - By Wojciech Czaja

Living Wie wohnen Sie selbst? Wofür schlägt Ihr Herz? Altbau oder Neubau?

Hannes Speiser Mein Herz schlägt für beides. Ich habe lange Zeit in einem Altbau gewohnt, da ich die Großzügigkeit, den Charme und die historische Atmosphäre sehr schätze. Vor Kurzem jedoch bin ich mit meiner Familie in einen Neubau gezogen. Die Flexibilität in der Planung und Entwicklung ist für uns optimal. Beides hat seine Vor- und Nachteile.

Susanne Schindler Ich wohne in einem Einfamilienhaus aus den Neunzigerjahren, habe eine Neubauwohnung in der Seestadt Aspern und ein altes Presshaus im Weinviertel. Unser Allplan-Büro wiederum befindet sich in einem gründerzeitlichen Altbau. Ich mag die Mischung!

Manfred Wehdorn Auch wir haben unser Büro in einem Altbau, und zwar im ehemaligen Gärtnerhaus des Schlosses Margareten, einem Biedermeierhaus mit barockem Kern. Das Ambiente ist großartig, wie man auf den Porträtfotos unschwer erkennt. Mein Wohnen aber findet in einem Neubau statt, den ich selbst vor etwa 30 Jahren für mich und meine Familie gebaut habe.

Herr Wehdorn, Sie haben Ihr Büro 1973 gegründet, haben sich seitdem eine Expertise in der Altbau- und Denkmalsanierung erarbeitet. Wie viele Projekte haben Sie in den letzten 49 Jahren realisiert?

Wehdorn Weit über tausend. Nächstes Jahr feiern wir uns 50-jähriges Bestehen!

Wie kam es zu dieser Leidenschaft?

Wehdorn Als ich in den Architekturberuf eingetreten bin, das war Anfang der Siebzigerjahre, befand sich die Baukultur auf einem absoluten Tiefpunkt. Die Architektur war, was die Qualität betrifft, einfach nur schrecklich. Ich dachte mir: Also, bevor du so etwas fabrizierst, dann baust du lieber um und arbeitest mit dem, was schon da ist!

Speiser Das kann ich nur bestätigen. Die Wohnhäuser aus den Siebzigerjahren sind heute kaum attraktiv sanierbar. Oft haben wir keine andere Wahl, als den Bestand abzubrechen und einen Neubau zu entwickeln.

Wehdorn Genau das meine ich! Ich habe mich aus genau diesem Grund für Sanierung und Altbauexpertise entschieden. Es gibt nichts Nachhaltigeres als das Um- und Weiterbauen bestehender Substanz.

Was war denn Ihr erstes großes Sanierungsprojekt?

Wehdorn Meine beiden ersten großen Sanierungsprojekte, an denen ich eigentlich fast gleichzeitig gearbeitet habe, waren das Palais Harrach und das Palais Kinsky. Die beiden Projekte haben mein ganzes Denken und Arbeiten beeinflusst. Ein wirklich riesengroßes Projekt war dann die Wiederherstellung der Redoutensäle nach dem Brand der Hofburg 1992.

Worauf ist bei einer Altbausanierung besonders zu achten?

Wehdorn Das Wichtigste ist immer die Funktionalität. Wenn ein Haus nicht funktioniert, egal wie historisch wertvoll die Substanz auch sein mag, dann kann es nicht überleben. Was nützt mir das schönste Denkmal, wenn es nicht genutzt wird! Ich gehe so an die Bauaufgabe heran, dass ich mir zunächst einmal anschaue, welche Funktionen da hineinpassen. Und erst dann wird entworfen, erweitert, umgebaut und neu strukturiert.

Welche Materialien und Bauweisen eignen sich denn besonders, um den Geist eines Projekts zu erhalten?

Wehdorn Ich orientiere mich gerne an klassischen, traditionellen Werkstoffen. In der Altbausanierung ist das eine Empfehlung, die ich jedem ans Herz legen kann, in der Denkmalpflege allerdings ist das ein Muss. Wir müssen mit alten Baustoffen und Fertigungsmethoden arbeiten, denn andernfalls würden wir ein Gebäude nicht nur atmosphärisch zerstören – sondern oft auch chemisch, konstruktiv, bauphysikalisch. Dann bekommt es Risse im Putz, dann kann die Mauer nicht mehr atmen, es entstehen Schimmel, Feuchtigkeitsschäden und materielle Katastrophen. Immer häufiger greifen wir auf Kalkputz zurück. Chemische Farben gilt es tunlichst zu vermeiden.

Schindler So wie bei meinem Weinkeller! Mit Kalkputz funktioniert das wunderbar. Mit einer chemischen Dispersion wäre die Bausubstanz im Nu vollkommen zerstört.

Wehdorn Am besten ist es, wenn man am Ende nix sieht. Prinzipiell gilt: je unsichtbarer, desto besser! Denkmalpflege ist dort am besten, wo sie nicht in Erscheinung tritt.

Schindler Davon können wir Technik-Planer:innen nur ein Lied singen! Unsere Expertise ist im besten Fall absolut unsichtbar und unscheinbar. Wenn Heizung, Kühlung und Lüftung funktionieren, dann tritt unsere Arbeit nicht in Erscheinung. An uns denkt man nur, wenn die Dinge nicht funktionieren und die Kühlung im Hochsommer ausfällt. Dann plötzlich läutet das Telefon. Berufsschicksal!

Ein Appell für Wertbeständigkeit Hannes Speiser, Prokurist bei Winegg, wägt die Vor- und Nachteile von Sanierungen genau ab. Wer sich für eine Altbauimmobilie entscheidet, sagt er, entscheidet sich damit auch für Sicherheit und gehobene Wohnqualität.

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»Es gibt nichts Nachhaltigeres als das Um- und Weiterbauen bestehender Substanz. « – Manfred Wehdorn, Sanierungs- und Denkmalschutzexperte

Ist das wirklich so?

Speiser Ich kann das ehrlich gesagt nicht bestätigen. Ich beobachte, dass unsere Kund:innen immer neugieriger und immer klimasensibler werden und sich ernsthaft für die Thematik interessieren. Bei Altbausanierungen erkundigen sie sich nach den neuesten bautechnischen und haustechnischen Maßnahmen – angefangen von einer nachhaltigen alternativen Energieversorgung bis hin zu ­regionalen Baustoffen. Wir liefern ihnen dann eine umfangreiche Dokumentation, auch in Form von unabhängigen Zertifizierungen. Hier ist echt viel passiert in den letzten Jahren!

Herr Speiser, die Sanierung von Altbauten ist ein Knochenjob. Warum tut man sich das als Entwickler an?

Speiser Weil wir eine baukulturelle Verantwortung tragen. Und ja, es stimmt, die ressourcenschonende Sanierung eines Altbaus ist wirklich eine Herausforderung. Wir arbeiten oft mit einer Vielzahl an Expert:innen zusammen, auch das Bundesdenkmalamt ist immer wieder involviert.

Sind Sanierungen teuer?

Speiser Generell sind die Baukosten in den letzten Monaten exorbitant nach oben geschossen. Eine gute, hochwertige Sanierung ist kostenmäßig auf demselben Niveau wie der Neubau. Die Sanierung ist kurzfristig kein besonders lukratives Geschäft, schon gar nicht mit dem veralteten Mietrechtsgesetz (MRG), das Eigentümer:innen von Alt­häusern extrem benachteiligt und mit einem Mietkostendeckel reguliert.

Worin liegt dann der Reiz?

Speiser Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht würde ich sagen, dass Altbauten eine sehr nachhaltige, langfristig attraktive Investition sind – nicht weil man mit der Vermietung eine hohe Rendite erzielt, sondern weil die historische Bausubstanz mit den Jahren eine starke, stabil wachsende Wertsteigerung erfährt. Wer eine Wohnung im klassischen Zinshaus kaufen möchte, der setzt auf Sicherheit, Wohnqualität und Wertbeständigkeit.

Wehdorn Mindestens einmal im Monat bekomme ich von Privatleuten und Immobilienentwickler:innen eine Anfrage, ob ich denn bereit wäre, dieses Bürohaus hier zu verkaufen – und das, obwohl wir hier mitten im Denkmalschutz sind! Das Interesse an solch historischen Bauwerken und der damit verbundenen Lebens- und Arbeitsqualität ist enorm.

Und? Würden Sie Ihr Haus an Winegg verkaufen?

Wehdorn Ich werde das Haus niemals verkaufen. Nicht einmal an Winegg!

Wonach sehnen sich Ihre Mieter:innen und Käufer:innen? Und wo sind sie bereit, bei einem Altbau Kompromisse einzugehen?

Speiser Der Lage geschuldet geht man oftmals beim Freiraum Kompromisse ein. Historische Altbauten verfügen in den Regelgeschoßen selten über Balkone, Terrassen oder Gärten. Auch beim Pkw-Stellplatz sind die Leute bereit, zurückzustecken. Doch worauf Altbaubewohner:innen keineswegs bereit sind zu verzichten: Sie sehnen sich nach Geschichte, Einzigartigkeit und
kultureller Identität. Nach einem gewissen historischen Luxus, wenn Sie so wollen.

Die unsichtbare Technikerin Susanne Schindler ist darauf spezialisiert, Altbauten technisch umzurüsten und mit neuen Energiesystemen zukunftsfit zu machen. Ihr Bestreben ist, ihre Arbeit so subtil und unsichtbar wie möglich in den Altbau zu integrieren.

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Aktuell befindet sich Ihr Signature-Projekt »The Fusion« in der Kettenbrückengasse in Bau. Wie ist die Nachfrage?

Speiser Die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Das Haus hat insgesamt 46 Wohnungen, verteilt auf das historische Biedermeierhaus und das Hofhaus aus der Gründerzeit. Die Fertigstellung ist für Ende 2023 geplant.

Welche Rolle spielt die Technik?

Speiser Eine große! Ohne hochwertige Haus- und Medientechnik geht’s nicht. Mit digitalen, kabellosen Methoden ist das ja heute zum Glück kein Problem mehr.

Schindler Im Bereich Elektro- und Medi­entechnik stimme ich Ihnen zu. Dank Wi-Fi und neuen digitalen Lösungen schaffen wir heute eine Qualität, die dem Neubau in nichts hinterherhinkt. Bei Heizung und Lüftung schaut es schon anders aus. Da müssen wir uns mit Rohren, Leitungen und zum Teil massiven Lüftungsquerschnitten durch die Mauern, Schächte und Rohdachböden durchkämpfen.

Wehdorn Keine leichte Aufgabe! Zumindest in guten Lagen sind die Rohdachböden meist schon bis auf den letzten Quadrat­zentimeter ausgebaut.

Ist Ihre Arbeit als Technik-Konsulentin im Altbau schwieriger als im Neubau?

Schindler Ja, natürlich! Die Arbeit ist auf jeden Fall komplexer und vielschichtiger. In gewisser Weise ist sie auch unvorhersehbarer, denn die ganze Wahrheit tritt meist erst zutage, wenn man die Böden aufgerissen, den Putz abgeschlagen und in die Wände hineingebohrt hat. Aber wir lieben diese Herausforderungen. Das ist das, was den Altbau für uns als Planungsbüro so spannend macht.

Was sind denn die häufigsten Themen und Aufgaben, mit denen Sie konfrontiert sind?

Schindler Das zentrale Thema ist die Wärmeversorgung – und zwar nicht nur der sukzessive Umstieg weg von fossilen Brennstoffen hin zu erneuerbaren Energien, sondern auch die Umstellung von dezentralen auf zen­trale Systeme. Mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG), das sich aktuell in Begutachtung befindet und 2023 in Kraft treten soll, wird das die große Aufgabe für die Zukunft sein.

Welche Alternativen gibt es zur klassischen Gastherme?

Schindler Der erste Schritt wird sicher sein, im Bestandsbau die Einzelthermen zu einem zentralen Gerät zusammenzufassen. In einem zweiten Schritt kann man sich über die Wärmeversorgung den Kopf zerbrechen. Wo es einen Fernwärmeanschluss gibt, wird das wahrscheinlich die erste Wahl sein. Ansonsten gibt es unterschiedliche Techno­logien von Wärmepumpen, die sich in der Altbausanierung gut eignen.

Speiser Der Einbau einer zentralen Lösung scheitert oft an der Mehrheit der Mieter:innen und Eigentümer:innen. Das gestaltet sich in der Praxis sehr schwierig. Was können wir in einem parifizierten Wohnhaus tun? Gibt es hier keine Alternative?

Schindler Nein. Ich sehe hier keine Alternative. À la longue, denke ich, wird man zugunsten des Klimaschutzes das Mietrechtsgesetz (MRG) und auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) überarbeiten müssen. Ohne das wird es nicht gehen.

Vor ihm ist kein Altbau sicher Unter den mehr als 1.000 realisierten Projekten von Manfred Wehdorn findet sich auch die Sanierung der Redoutensäle in der Hofburg. Als Denkmalpfleger schätzt er große architektonische und technische Herausforderungen.

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»Die Arbeit ist unvorhersehbar, denn die ganze Wahrheit tritt meist erst zutage, wenn man die Böden aufgerissen, den Putz abgeschlagen und
in die Wände hineingebohrt hat.« – Susanne Schindler, Geschäftsführerin des Wiener Consulting-Unternehmens Allplan

Jetzt haben wir über den Energieträger gesprochen. Doch welche Möglichkeit gibt es, die Wärme und Kälte in die Wohnungen zu leiten? Über klassische Radiatoren?

Schindler Das geht natürlich auch, aber in der Regel arbeiten wie lieber über Niedrigtemperaturlösungen, die weniger Energie ­verbrauchen – also Fußbodenheizungen oder Bauteilaktivierung in Wänden und Decken, wenn das überhaupt möglich ist. Das hängt sehr stark von der Bauweise des Hauses ab, aber natürlich auch von der Raumhöhe und den räumlichen Gegebenheiten.

Geht das auch im Denkmalschutz?

Schindler Bei der Bauteilaktivierung müssen die Wände oder Decken aufgeschlitzt werden, damit man die wärme­führenden Leitungen darin verlegen und wieder verputzen kann. Ob das erlaubt ist oder nicht, muss im Einzelfall entschieden werden. Einer der jüngsten und innovativsten Ansätze, die ich kenne, bezieht sich auf Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren: Dort wird auf die Fassade ein Flächenheizsystem mit Dämmung aufgebracht. Die Außenwand wird so zum Energiespeicher, und man schafft eine Temperierung der Wohnräume.

Wehdorn Solche Innovationen wird es auch im Denkmalbereich geben müssen! Ich denke da nur an Photovoltaik, denn bei einem denkmalgeschützten Gebäude kann man nicht einfach PV-Paneele wie bei einem Einfamilienhaus aufs Dach knallen. Hier wird es gebäudeintegrierte Lösungen brauchen, die sich in puncto Farbe, Materialität und Konstruktion unauffällig in eine historische Dachlandschaft einfügen.

Speiser Auch bei der Digitalisierung im Bereich Fintech und Proptech rechne ich in Zukunft noch mit spannenden Innovationen, die die Altbausanierung in den kommenden Jahren noch attraktiver machen werden. Es tut sich viel in diesem Sektor.

Kommen wir zum Ende. Von welcher Sanierung träumen Sie?

Wehdorn Ich wünsche mir, dass wir auch im Altbau und Denkmalschutz in Zukunft mehr und mehr den Freiraum mitdenken.

Schindler Ich träume von einem Smart-Block, also von der Gesamtsanierung und Errichtung eines Niedertemperaturnetzes für einen zusammenhängenden historischen Straßenblock.

Speiser Unser Projekt »The Fusion« ist schon ein Traum. Er wird gerade ­Wirklichkeit!

Und welches Bauwerk würden Sie niemals sanieren wollen?

Schindler Den Stephansdom.

Speiser Repräsentative Bauwerke an der Ringstraße soll man modernisieren, aber wir dürfen diese Häuser in ihrer Grundstruktur nicht verändert.

Wehdorn Vor mir ist kein Haus sicher. Als Denkmalpfleger ist mir jede Heraus­forderung willkommen.

DIE LIVING-SALON-GESPRÄCHSPARTNER:INNEN

Manfred Wehdorn (80) studierte Architektur und Violine und gründete 1973 sein eigenes Architekturbüro mit Fokus auf Sanierung und Denkmalschutz. Internationale Bekanntheit erlangte er mit dem Wiederaufbau der Redoutensäle nach dem Hofburg-Brand 1992. Zu den weiteren Projekten zählen u. a. Stift Melk, Stift Admont, Gasometer sowie die Revitalisierung des Wiener Gartenbaukinos. wehdorn.at

Susanne Schindler (66) studierte Facility-Management und arbeitet seit 1980 für Allplan, seit 1984 als geschäftsführende Gesellschafterin. Das Wiener Consulting-Unternehmen ist auf Gebäudetechnik, Bauphysik und innovative Energielösungen spezialisiert und realisiert derzeit u. a. die ehemalige k. u. k. Postdirektion und den Campus der ÖAW in Wien. Außerdem ist sie Vizepräsidentin des Verbands der Ziviltechniker- und Ingenieurbetriebe (VZI) allplan.at, vzi.at

Hannes Speiser (37) studierte Bauingenieurwesen und Immobilienmanagement und ist seit 2008 in der Immobilienentwicklung tätig. Seit 2017 ist er Prokurist bei der Winegg Realitäten GmbH und zuständig für die Projektentwicklung. Aktuell realisiert Winegg das Sanierungsprojekt »The Fusion« im vierten Wiener Gemeindebezirk. winegg.at, the-fusion.at

Aufmarsch im Altbau Gekommen, um über Sanierung zu diskutieren: Architekt Manfred Wehdorn leitet seit fast 50 Jahren ein Büro, das auf Sanierung und Denkmalschutz spezialisiert ist. Susanne Schindler ist Geschäftsführerin des Wiener Consulting-Unternehmens Allplan mit einer langjährigen Expertise in der Gebäudetechnik. Und Hannes Speiser ist Prokurist bei Winegg Realitäten, dessen Immobilienportfolio viele historische Altbausanierungen umfasst.

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