© Valery Hache

Krieg der Werte – Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die russische Invasion in der Ukraine ist in der Immobilienbranche derzeit ein maßgebliches Thema. Wichtiger als die Frage, was aus den Villen von russischen Oligarchen wird, sind die indirekten Folgen. In der Krise steigt der Wunsch nach Sicherheit in Form von Immobilien. Es gibt aber auch Problemzonen: Steigende Energiepreise verteuern die Betriebskosten, Baumaterial wird knapp, und die Zinsen für Hypotheken gehen spürbar nach oben.

28 . April 2022 - By Martin Kwauka

An der noblen Adresse Schwarzenbergplatz 3 in Wien dürften demnächst neue Büroräume frei werden. Der bisherige Mieter, die russische Sberbank, musste in Folge des Kriegs in der Ukraine Insolvenz anmelden. Auch sonst schlägt die russische Invasion hohe Wellen auf den Immobilienmärkten. So suchen jetzt viele Ukrainer nach Unterkunft in Österreich. Manche kommen temporär bei Freunden oder Notunterkünften unter, es werden aber auch Wohnungen an neue zahlungskräftige Mieter vergeben. So wurden Ende März in einer Luxus-Wohnsiedlung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit hohem Leerstand auf einen Schlag sieben Woh-nungen an eine große Familie aus Kiew vermietet. Russische Oligarchen, die auf der Sanktionsliste stehen, könnten dagegen bald vor verschlossenen Türen stehen. Das Waldschlössl am Attersee etwa steht im Visier der Behörden. Auch in Rottach-Egern am Tegernsee will der Bürgermeister kurzerhand Villen von Putin-Freunden mit Flüchtlingen füllen. Direkt betroffen ist zudem das börsennotierte Wiener Immobilienunternehmen Warimpex als Eigentümer der Airportcity in St. Petersburg.

Inflation wird zum Problem

Wichtiger als diese unmittelbaren Folgen sind aber die indirekten Auswirkungen auf den Markt für Wohnungen und Büros. So ist durch die extreme Verteuerung von Gas und Strom ein Anstieg der Betriebskosten programmiert. Und die Inflation sorgt auch ganz generell für Turbulenzen. Die Oesterreichische Nationalbank hat ihre Inflationsprognose für heuer bereits drastisch auf 5,3 Prozent erhöht. Durch die Unterbrechung vieler Lieferketten werden nicht nur Energie und Nahrungsmittel aus Russland und der Ukraine fehlen, sondern auch Baumaterialien – die Ukraine lieferte bisher zum Beispiel Eichenholz für Parkettböden. Nicht zuletzt geht durch den Anstieg der Inflation auch die lange Nullzinsphase abrupt zu Ende, was die Finanzierung der Immobilien spürbar verteuern wird.

In Zeiten erhöhter Unsicherheit halten die Anleger verstärkt Ausschau nach besonders sicheren Investitions­möglichkeiten.

Michael Ehlmaier, CEO EHL Immobilien Gruppe

Viele dieser Auswirkungen waren schon im vergangenem Jahr zu beobachten. Seit Kriegsausbruch haben sich die Effekte aber massiv verstärkt. Was heißt das nun für alle, die Immobilien besitzen oder neu kaufen wollen und für bestehende und künftige Mieter? Michael Ehlmaier, Chef der renommierten EHL Immobilien Gruppe, sieht jedenfalls die Nachfrage nach Immobilien weiter ungebrochen: »In Zeiten erhöhter Unsicherheit halten die Anleger verstärkt nach besonders sicheren Investitionsmöglichkeiten Ausschau.

Das ist der Moment, in dem definitiv die Renditen in den Hintergrund rücken.« Zu diesen sicheren Häfen zählen traditionell Immobilien. Ehlmaier: »Auf der internationalen Immobilienmesse MIPIM in Cannes Mitte März war eine spürbare Zurückhaltung bei Objekten in Staaten wie Ungarn, Polen oder Rumänien zu bemerken. Der deutschsprachige Raum inklusive Österreich boomt dafür umso mehr. Besonders gefragt sind Topimmobilien mit langfristigen Miet­verträgen von guten Mietern.«

Für Objekte, die nicht allererste Wahl sind, muss man allerdings mit Risikoabschlägen rechnen, sprich: geringeren Preisen. Das kann für ­erfahrene Profis sogar von Vorteil sein.

Bruno Ettenauer, CEO der börsennotierten S Immo: »Da wird es hier und da für uns besondere Gelegenheiten geben.« Mehr Sorgen bereitet Ettenauer die steigende Inflation: »Darunter wird die Kaufkraft der Konsumenten spürbar leiden. Für den Handel ist das eine komplexe Situation, zumal er auch mit Lieferproblemen zu kämpfen hat.« Die Flaute im Portemonnaie spüren Wohnungsmieter gleich mehrfach. Erstens werden Betriebskosten empfindlich teurer. So verrechnet der Verbund etwa für neue Stromkunden 35,99 Cent pro KWh, im Vorjahr kosteten vergleichbare Verträge 8,39 Cent. Ähnliche Preisexplosionen sind beim Gas zu erwarten. Zweitens können die Vermieter die Steigerung im Verbraucherpreisindex an die Mieter weiterreichen. Damit sind Vermieter zwar inflationsgesichert, das Problem laut EHL-Chef Ehlmaier: »Es besteht die Gefahr, dass die Leistbarkeit des Wohnraums abnimmt.«

Was nützt eine Index-Mieterhöhung, wenn die Mieter nicht mehr zahlen können und ausziehen? Neuen Investoren rät Alexander Widhofner, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilieninvestors und -entwicklers wieninvest Holding, zur besonderen Vorsicht bei der Auswahl der Objekte: »Es gibt derzeit enorme Leerstände am Markt. Die Erstvermietung geht meist noch problemlos. Bei der Zweitvermietung wird es oft zäh.« Da muss man bei weniger attraktiven Wohnungen entweder mit längeren Leerständen rechnen oder Preisabschläge in Kauf nehmen. Das gilt besonders bei schlecht gedämmten Altbauten mit hohen Betriebskosten.

 

Es wird hier und dort besondere Gelegenheiten für Immobilienkäufer geben.

Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG

Teurere Hypotheken

Die Inflation bringt auch die Hypothekarzinsen unter Druck. Es gibt derzeit vor allem im langfristigen Bereich einen klaren Trend nach oben. So haben die Renditen für ­zehnjährige österreichische Bundesanleihen inzwischen die Ein-Prozent-Marke durchstoßen. Dementsprechend werden auch neue Fixzinskredite spürbar teurer. Bei den varia­blen Zinsen ist der Anstieg noch überschaubar. Aber auch da ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Zinsen nach oben gehen, wenn die EZB härte Maßnahmen zur Inflations­bekämpfung setzt. Das macht es gerade für Jungfamilien noch schwerer, eigenen Wohnraum zu schaffen. Hinzu kommt, dass Immobilien immer teurer werden: Laut Statistik Austria sind die Kaufpreise für Häuser oder Wohnungen im Jahr 2021 um 12,3 Prozent nach oben geschnellt. Schon bisher konnten sich viele den Traum von den eigenen vier Wänden nur dank extrem niedriger Zinsen leisten. Jetzt sollen die Banken die Eigen­kapitalvorschriften weiter verschärfen. S-­Immo-Chef Ettenauer: »Es wird Modelle geben müssen, wie man Jungfamilien beim Eigenkapital unterstützt.« Auch bei manchem laufenden Kredit wird es künftig knapp. ­Ettenauer: »Bisher haben Banken in kritischen Fällen die Kreditlaufzeit verlängert. Inzwischen laufen aber Finanzierungen schon 30 Jahre und mehr. Da bleibt kaum Spielraum für Erleichterungen.«

Gestoppte Baustellen

Für alle Neubauten hat der Ukraine-Krieg die Kosten für Baumaterialien deutlich erhöht. EHL-CEO Ehlmaier: »Manche Baustellen mussten wegen Lieferschwierigkeiten von Dämmstoffen und Co. sogar einen Baustopp einlegen.« Die Immobilienentwickler tun sich schwer, die Kosten weiterzugeben. 

Wieninvest-Geschäftsführer Widhofner: »Es gibt zwar weiter lebhaftes Interesse an Vorsorgewohnungen, aber große Preiser­höhungen spielt es nicht. Angesichts der steigenden Kosten ist dann bald unsere Marge weg. Wir bauen noch fertig. Aber viele ­Objekte in der Pipeline rechnen sich nicht mehr.« Für Käufer mit ausreichend Eigen­kapital gebe es aber für die nächsten drei bis vier Jahren noch ausreichend Neubauwohnungen auf Lager. Widhofner: »Die Immo­bilienpreise werden zwar weiter steigen, aber nur noch um zwei bis drei Prozent. Und wer jetzt auf dem hohen Niveau zu teuer kauft, braucht sogar ein paar Jahre, bis er wieder auf null kommt.«

Durch die Unterbrechung vieler Lieferketten werden nicht nur Energie und Nahrungsmittel aus Russland und der Ukraine fehlen, sondern auch Baumaterialien.

Die Immobilienpreise werden zwar weiter steigen, aber nur noch um zwei bis drei Prozent.

Alexander Widhofner, Geschäftsführer der wieninvest Holding

Erschienen im Falstaff LIVING Residences 01/2022

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