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Wenn vor 15 Jahren ein Bürohaus alleine auf weiter Flur stand, galt das bereits als Standort. Das hat sich geändert, denn für die Mieter spielen Flexibilität und Infrastruktur zunehmend eine wichtige Rolle – und für Investoren sowieso!

11 . November 2020 - By Walter Senk

Die Innenstadt war vor vielen Jahren das absolute Zentrum für Büros. Wer etwas auf sich hielt, der hatte dort seine Adresse. Doch die Innenstadt oder CBD – Central Business District, wie man heute sagt – ist nur mehr einer von vielen Standorten, die sich über ganz Wien verteilen. Die Büro-Cluster haben ihren Siegeszug angetreten, und der wird sich nicht stoppen lassen: Die Stand-alone-Projekte verschwinden, werden umgebaut oder schlicht und einfach in andere Assetklassen – hauptsächlich Wohnen – umgedreht.

»Nach wie vor haben die eingelebten Büroachsen die Nase vorn. Diese sind deswegen so beliebt, weil die einzelnen Komponenten passen.«

Wolfgang Fessl, Geschäftsführer der MRG Reinberg Gruppe

Begehrte Cluster?

»Mit Ausnahme der mit deutlichem Abstand größten Vermietung des ersten Halbjahrs 2020 im Objekt ›Kai West‹ in der Wiener Westeinfahrt waren weiterhin die stark wachsenden Cluster am Hauptbahnhof und in der Region Lassallestraße/Messe/Prater sowie der Region Süd/Wienerberg nachgefragt«, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer bei EHL Gewerbeimmobilien. Auch in der Wiener Innenstadt war die Nachfrage beachtlich.

Aber, wie schon erwähnt: Sie ist nur mehr eine von vielen Standorten, denn »die großen Gewinner – nicht nur bedingt durch Covid-19 – sind ganz klar Cluster-Bürostandorte«, erklärt Ewald J. Stückler, CEO der Tecno Office ­Consult Group. Nach wie vor haben die eingelebten Büroachsen die Nase vorn. ­»Diese sind letztlich deswegen so beliebt, weil die einzelnen Komponenten wie öffentliche Anbindung, Infrastruktur, Büroflächenangebot oder Erweiterungsmöglichkeiten passen«, ­erläutert Wolfgang Fessl, Geschäfts­führer ­ der MRG Reinberg Gruppe.

Arbeiten und Wohnen Und natürlich kann man in diesen Clustern auch wohnen. Auch wenn das (noch) nicht ursächlich für einen Arbeitscluster ist, so zeigt sich, dass die Durchmischung ein wesentlicher Faktor ist. »Sie ist ganz wichtig für zukünftige Büroentwicklungen und Standorte«, ist Michael Koschier, technischer Leiter der IMFARR, überzeugt. Er hat allein in Österreich zahl­reiche Großprojekte auf rund einer Million Quadratmetern Grundfläche konzipiert, darunter »Vienna TwentyTwo« und »TownTown«.

Aktuell arbeitet er neben München auch am größten Quartier in Leipzig. Diese neuen Entwicklungen sind davon geprägt, dass verschiedene Nutzungsarten kombiniert und durch eine grüne Mitte abgerundet werden. »Das ist auch die Zukunft in Hinblick auf eine Arbeitswelt nach Covid-19«, ist ­Michael Koschier überzeugt. 

Überzeugt sind auch die Geldgeber, denn die Vermarktung war dort am besten, wo die Durchmischung am größten war. Michael Koschier: »Die Investoren brauchen das. Die Kassen und die Versicherungsanstalten in Deutschland legen großen Wert darauf.«

»Die Zeiten von Stand-alone-Projekten sind im Bereich der neuen Arbeitswelten mit Sicherheit vorbei.«

Ewald Stückler, CEO der Tecno Office Consult Group

Cluster bedeutet Synergie

Cluster-Standorte bieten auch Synergien. Neben dem Thema Flexibilität der Büro­räumlichkeiten kann ein Stand-alone-Gebäude niemals mit dem Angebot an Infrastruktur und Entertainment im Bereich Gastronomie oder Gewerbe eines Cluster-Bürostandorts mithalten. Oder, wie Ewald Stückler sagt: »Stand-alone-Projekte sind in Zeiten der neuen Arbeitswelten mit Sicherheit vorbei.« Und auch Koschier ist mehr als skeptisch: »Stand-alone-Projekte? Ich würde das nicht machen.«

Dennoch ist das Thema Cluster nicht immer unproblematisch. 2019 entfiel mit 70 Prozent noch ein Großteil der Vermietungen mit mehr als 1000 Quadratmetern auf Erstbezugsflächen in etablierten Büro-Clustern. Nun sind die Neubauobjekte weitgehend vermietet, und es sind nur mehr eingeschränkte Flächenreserven für Neuentwicklungen vorhanden. Wie sich die Lage am Büromarkt weiterent­wickelt, ist in der aktuellen Situation ohnehin nicht zu sagen.

Was auch immer die Zukunft in den neuen Büro­standorten und Arbeits­welten an Veränderungen bringen wird, Ewald Stückler ist überzeugt: »Cluster-Büro­standorte werden am Ende als Gewinner am Markt ­bestehen bleiben.«

LIVING Nr. 06/2020

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