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Die Nachfrage nach Ferienapartments ist trotz touristischer Fragezeichen enorm. Manche werden renditeträchtig weiter­vermietet, immer mehr aber auch selbst genutzt.

14 . Januar 2021 - By Heimo Rollett

Es herrsche rege Bautätigkeit, erzählt Luxusmakler Peter Marschall, wenn er auf Kitzbühel angesprochen wird. Die Nachfrage sei ungebrochen hoch. Und Corona? Der Lockdown habe sogar zu noch stärkerer Nachfrage geführt – entweder als reines Investment (das Apartment wird dann weitervermietet) oder, um die idyllischen Alpenwohnungen selbst zu nutzen. Das bestätigen sämtliche Apartment-Anbieter.

Eigenmittel reichen aus

»Für viele ist Homeworking zum Anlass geworden, die Familie in eine schöne und gesunde Gegend zu übersiedeln und nach München oder auch nach Wien zu pendeln«, meint Georg Spiegelfeld von Spiegelfeld Immobilien. Finanziert werden die Luxus-Apartments in den besten Skigebieten fast ausschließlich aus Eigenmitteln. Die Käufer in Kitzbühel kommen hauptsächlich aus Süddeutschland, aber auch aus Österreich selbst, am Arlberg mischt sich vereinzelt auch noch internationales Klientel (Benelux, Skandinavien, Frankreich) darunter. 

Einfach mit dem Koffer einziehen

Von der kitschigen Schnörkel-Architektur sei man abgekommen, berichtet Marschall. Schlichtheit und klare Linien sind beliebt. Die Wohnungen müssen top – und am besten bis ins letzte Detail – ausgestattet sein. »Selbst im Eigentum wollen die Käufer am liebsten sogar Bettwäsche und Geschirr vorfinden«, so Marschall. 

Eine absolute Seltenheit in den Bergen sind Apartments, die an Hotels angeschlossen sind und so die Infrastruktur und Annehmlichkeiten mitnutzen können. Marschall kennt auf Nachfrage in Kitzbühel kein solches Konzept – mit Ausnahme des Kitzbühel Country Clubs, wo man allerdings Mitglied sein muss. Ähnlich die Situation weiter westlich. Die Aufmerksamkeit für das Projekt »The Heimat« ist umso größer, weil zum ersten Mal am Arlberg eine Einbettung von Apartments in eine internationale Hotelbrand, nämlich doubleTree by Hilton, erfolgt. Auf 1.495 Metern Seehöhe werden beide Projekte gerade gebaut, die Apartments sind eher als Anlage gedacht und werden als Buy-to-let-Modell über ein Vermietungspool vermarktet. Die Besitzer selbst haben Anrecht auf acht Wochen, in denen das Apartment zur eigenen Verfügung steht. In der restlichen Zeit werden die »bis zu sieben Prozent Eigenkapitalrendite« erwirtschaftet. Ein ähnliches Modell findet sich im Osten Österreichs: Am Fuße des Schneebergs wurden zwölf Freizeitapartments direkt an einem Bergsee errichtet. Die Einheiten – jeweils drei pro Holzhaus – können als Eigentum erworben, weitervermietet und auch selbst genutzt werden. Das Investment inmitten der Natur verspricht bis zu vier Prozent Rendite. »Wir liegen trotz Covid-19 voll im Zeitplan, die Nachfrage nach einem Hideaway eine Stunde von Wien entfernt und dennoch schon mitten im Alpinen ist enorm und seit der Pandemie sogar gestiegen – weshalb auch die zweite Bauphase des Gesamtprojekts bereits gesichert ist«, freut sich Projektentwickler Friedrich J. Bleier.

Eine Seltenheit in den Bergen sind Apartments, die an Hotels angeschlossen sind und so die Infrastruktur und Annehmlichkeiten mitnutzen können.

Ferienwohnsitz ist nicht Zweitwohnsitz

In diesem zweiten Bauabschnitt folgt ein großräumiges Chalet im Stil eines Gutshauses, das – wenn schon nicht das Service einer Hotelmarke geboten werden kann – sozialer Mittelpunkt des kleinen Resorts werden soll. Ein kleiner Sauna-Bereich, ein À-la-carte-Restaurant, ein Clubraum und ein Gemeinschaftsgarten werden den Bewohnern hier zur Verfügung stehen. Ähnlich funktionieren andere Apartments, etwa der »Brunnenhof« in Lech. Die 14 Einheiten teilen sich Pool, Spa, Hamam und Sauna, im Haus befindet sich zudem ein Restaurant. Ein ähnliches Projekt gibt es auch in Warth, die Vermarkter von Pure International sprechen bei dieser Mischung von einem Apartment-Hotel. Dass in den österreichischen Winterdestinationen selten Apartments von Russen, Amerikanern, Saudis oder künftig auch Engländern gekauft werden, hat einen Grund: »Ausländervorbehalte« oder »Ausländergrundverkehrsgesetze« sind gegenüber »Drittstaatsangehörigen« aus Nicht-EU-Ländern anwendbar, EU-Bürger hingegen müssen alle gleich behandelt werden.

Achtung außerdem, um welche Widmung es sich handelt: Zweitwohnungen, die zu Arbeits- oder Studienzwecken verwendet werden, stellen im Allgemeinen keine Ferienwohnungen dar. Die Mitnahme des Smartphones zu Arbeitszwecken in die Ferien-wohnung genüge klarerweise (leider) nicht, um diese in eine Zweitwohnung zu verwandeln, erklärt Konrad Koloseus von Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte. Zugleich macht der Anwalt darauf aufmerksam, dass EU-Bürger das Recht haben, durch Investition einen »Kapitalwohnsitz« als Kapitalanlage innerhalb der EU zu erwerben, zu vermieten oder zu verkaufen oder als Alters­wohnsitz stehen zu lassen; eine einmalige Nutzung pro Monat wäre allemal ausreichend.

Mit dem Wissen um diese rechtlichen Feinheiten sollte man die Angebote für Ferienwohnungen genau prüfen. Bei manchen, etwa bei »The Heimat« und bei den »Chalets am Schneeberg«, gibt es mehrere Varianten, je nachdem, ob man die charmanten Hideaways nur als Renditebringer sieht oder ob man sie selbst als Rückzugsort jederzeit verfügbar haben will.

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